Die Immobilie überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung, helle Wohnräume, hochwertige Materialien sowie moderne Ausstattung wie Fußbodenheizung, Eichenparkett, Alarmanlage und eine exklusive DAN-Einbauküche. Eine verglaste Loggia sorgt zusätzlich für angenehmen Wohnkomfort. Zur Wohnung gehören außerdem zwei überdachte PKW-Außenstellplätze sowie ein Kellerabteil.

Die Liegenschaft befindet sich in einer der gefragtesten Wohnlagen des 19. Wiener Gemeindebezirks Oberdöbling und verbindet urbanes Wohnen mit hoher Lebensqualität im Grünen. Die Umgebung zeichnet sich durch ihre ruhige, gepflegte Wohnatmosphäre, zahlreiche Grünflächen sowie eine ausgezeichnete Infrastruktur aus.

In unmittelbarer Nähe befinden sich vielfältige Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, charmante Cafés, Restaurants sowie renommierte Schulen und Kindergärten. Die beliebten Naherholungsgebiete wie der Türkenschanzpark, Hugo Wolf Park sowie die Weinberge von Grinzing und Neustift am Walde laden zu Freizeitaktivitäten und Erholung im Freien ein.

Auch die öffentliche Verkehrsanbindung ist hervorragend: Die Straßenbahnlinie 37 bietet eine direkte Verbindung Richtung Schottentor und Innenstadt. Die Buslinien 35A und 39A verbinden Döbling mit Spittelau, Sievering, Salmannsdorf und Heiligenstadt. Zusätzlich sorgt die S-Bahn-Station Oberdöbling (S45) für eine schnelle Querverbindung innerhalb Wiens, während die U4-Station Heiligenstadt in wenigen Minuten erreichbar ist.

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UNTERE EBENE – Wohnen in beeindruckender Dimension

Das Herzstück der Wohnung ist die beeindruckende Wohnküche mit rund 42 m², die durch ihre Offenheit und Großzügigkeit ein einzigartiges Raumgefühl vermittelt. Großzügige Glasflächen sorgen für ein lichtdurchflutetes Ambiente und fließende Übergänge ins Freie. Von hier aus gelangen Sie direkt auf den großzügigen Balkon (rund 10 m²), der den Wohnraum harmonisch nach außen erweitert und zu entspannten Stunden im Freien einlädt.

Ergänzt wird diese Ebene durch:
• einen praktischen Abstellraum
• eine separate Toilette
• einen Vorraum
• sowie die interne Treppe in das Obergeschoss

OBERE EBENE – Ruhe & Rückzug

Im Obergeschoss erwarten Sie drei hervorragend geschnittene Zimmer:

• Master Bedroom (rund 16m²) mit Zugang zur kleinen privaten Veranda
• zwei weitere Zimmer (rund 13m² und 14 m²) – ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer
• ein modernes Badezimmer mit Badewanne und zweiter Toilette
• zusätzlich stehen ein weiterer Abstellraum (rund 4 m²) sowie ein zentraler Flur (rund 8 m²) zur Verfügung, von dem alle Räumlichkeiten getrennt begehbar sind

HIGHLIGHTS auf einen Blick:

• Maisonette auf zwei Ebenen
• Großzügige Wohnküche mit über 42 m²
• Zwei große Außenflächen mit insgesamt über 18 m²
• Drei separat begehbare Zimmer im OG
• Badezimmer mit Wanne + separates WC
• Zwei praktische Abstellräume
• Ideal für Familien oder Wohnen & Arbeiten unter einem Dach

Diese Wohnung vereint modernes Wohnen, klare Raumaufteilung und attraktive Außenflächen zu einem hochwertigen Gesamtpaket.

LAGE

Die Wohnung befindet sich in ausgezeichneter, zentraler Lage des 5. Wiener Gemeindebezirks, unweit des Matzleinsdorfer Platzes sowie der Wiedner Hauptstraße, unmittelbar an der Grenze zum 4. Bezirk. Auch der Wiener Hauptbahnhof ist in kurzer Distanz erreichbar.

Die gegenständliche Mikrolage überzeugt durch eine hervorragende Infrastruktur sowie eine optimale Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Die Wiedner Hauptstraße präsentiert sich als lebendige Geschäftsstraße mit einer Vielzahl an Nahversorgern (unter anderem ein Eurospar in unmittelbarer Nähe), Restaurants und traditionellen Gasthäusern, Supermärkten, diversen Einzelhandelsgeschäften, Schulen, Banken und weiteren Dienstleistungsbetrieben.

Mit der Fertigstellung der U2-Erweiterung wird die nur etwa drei Gehminuten entfernte Station „Matzleinsdorfer Platz“ eine direkte Anbindung an das Netz der Wiener Linien sowie an die ÖBB gewährleisten. Der bedeutende Verkehrsknotenpunkt „Wien Hauptbahnhof“ ist zudem bereits jetzt in nur einer Station mit der S-Bahn erreichbar.

Darüber hinaus zeichnet sich die Wohnumgebung durch zahlreiche Grünflächen und Erholungsgebiete aus. Parks wie der Waldmüllerpark, der Leopold-Rister-Park oder der Alois-Drasche-Park bieten großzügige Grünanlagen, Spielplätze sowie ein angenehmes, historisch gewachsenes Umfeld. Gleichzeitig ermöglicht die hervorragende öffentliche Anbindung eine rasche Erreichbarkeit der Wiener Innenstadt sowie anderer Stadtteile.

Information und Nebenkosten:

Grunderwerbsteuer: 3,5%

Grundbucheintragungsgebühr: 1,1%

Provision: 3% zzgl. 20% USt.

Vertragserrichtungskosten: je nach Vereinbarung mit dem Vertragserrichter

Im vorliegenden Geschäftsfall ist die Palfy Real Estate GmbH als Doppelmakler tätig und steht mit dem Verkäufer in einem wirtschaftlichen Nahverhältnis. Im Falle einer positiven Vermittlung werden 3 % vom Kaufpreis zzgl. 20 % USt. als Provision in gesetzlicher Höhe in Rechnung gestellt. Sämtliche Angaben erfolgen aufgrund von Informationen und Unterlagen, die vom Eigentümer bzw. vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden und sind ohne Gewähr. Die Palfy Real Estate GmbH verarbeitet personenbezogene Daten nach den datenschutzrechtlichen Bestimmungen. Der Kunde erklärt sich ausdrücklich damit einverstanden, dass die vom Kunden bekannt gegebenen Daten (Name, Adresse, E-Mail, Telefonnummer) für Zwecke der Vertragserfüllung und Betreuung des Kunden ermittelt, speichert und verarbeitet werden.

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Mit einer Gesamtfläche von etwa 49 m², einschließlich einer 5 m² großen Loggia, umfasst die Wohnung ein Schlafzimmer, ein Badezimmer sowie eine separate Küche und ein Wohnzimmer. Alle Räumlichkeiten sind zentral begehbar, was eine optimale Raumnutzung ermöglicht. Der Boden ist mit neuem Laminat ausgestattet, und ein Heizkörper sorgt für eine angenehme zentrale Beheizung von der Fernwärme.

Zusätzlich verfügt die Wohnung über einen eigenen Abstellraum, und der Zugang ist barrierefrei über den vorhandenen Aufzug gewährleistet. Ein Kellerabteil sowie ein Kinderwagenraum im Gebäude bieten weiteren Stauraum.

Diese Wohnung eignet sich hervorragend für Singles oder Paare, die den Wunsch haben, in einer zentralen Lage Wiens, in unmittelbarer Nähe zum Matzleinsdorfer- und Hauptbahnhof, zu wohnen und gleichzeitig die Möglichkeit zu genießen, die Räumlichkeiten nach ihren persönlichen Vorstellungen zu gestalten. Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsanbindungen und vielfältige Freizeitangebote sind in der näheren Umgebung leicht erreichbar.

LAGE

Die Embelgasse 1 liegt im 5. Wiener Gemeindebezirk, bekannt als Margareten, einem charmanten und lebendigen Stadtteil im Herzen von Wien. Sie befindet sich in einer strategisch günstigen Lage. Die Umgebung ist geprägt von einer Mischung aus historischen Gebäuden und modernen Einrichtungen, die den Bezirk Margareten zu einem attraktiven Wohn- und Arbeitsort machen.

In unmittelbarer Nähe zur Liegenschaft befinden sich zahlreiche Cafés, Restaurants und Geschäfte des täglichen Bedarfs (zB. Lidl, BILLA, OBI Markt) wie auch direkt vorm Haus die Lebensmittelkette SPAR oder andere Dienstleister wie Kinder- und Tierarzt, Bank oder Apotheke sowie die zentrale Verkehrsstraße die Wiedner Hauptstraße die den typischen Wiener Lebensstil verkörpern.

Auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist hervorragend, sodass das Stadtzentrum (Oper oder Stephansplatz) und andere wichtige Bezirke Wiens schnell und bequem erreichbar sind.

Mit der U2 Erweiterung direkt am fußläufig nahbefindlichen Matzleinsdorfer Bahnhof angeschlossen wird die gegenständliche Lage der Liegenschaft noch mehr aufgewertet.

Auch der neue Hauptbahnhof mit dem Umstieg auf U1 und S-Bahn sowie der Bahnhof Meidling mit S-Bahn und U6 sind nur bis 20 Geh- bzw. 10 Autominuten entfernt. Zudem ist die U4 Station „Margaretengürtel“ nur 14 Gehminuten von der Wohnung situiert.

Die Embelgasse 1 repräsentiert somit eine Adresse, die sowohl durch ihre Lage als auch durch ihr Umfeld und Grünflächen wie der Leopold Rister Park, der Herwegh Park oder Haydnpark die höchste Lebensqualität verspricht. Sie ist ein idealer Ausgangspunkt für all jene, die das Beste aus Wiens urbanem Leben genießen möchten, sei es für geschäftliche Zwecke oder im privaten Rahmen.

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In begehrtester Lagen Wien-Favoriten, auf der Laxenburgerstraße, befindet sich im 4.OG eines gepflegten Mehrfamilienhauses diese charmante und moderne, komplett neu sanierte 3-Zimmer-Wohnung. Mit einer Wohnfläche von ca. 75 m² bietet diese Wohnung ausreichend Platz und Komfort für ihre zukünftigen Bewohner.

Beim Betreten der Wohnung empfängt Sie ein großzügiger Wohn- und Essbereich, der durch seine Offenheit und Helligkeit beeindruckt. Die großen Fenster lassen viel Tageslicht herein und schaffen eine freundliche und einladende Atmosphäre. Die angrenzende, voll ausgestattete Einbauküche lässt keine Wünsche offen und ist ideal für Kochliebhaber.

Die zwei weiteren geräumigen Zimmer bieten vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten und ausreichend Platz für Erholung und Privatsphäre. Das moderne stillvolle Badezimmer ist mit einer praktischen Duschecke und einem Waschbecken mit Spiegel und WC ausgestattet.

Ein besonderes Highlight dieser Wohnung ist der schöne großflächige Loggia, der eine Oase der Ruhe und Entspannung im Freien bietet. Hier können Sie den Tag bei einem gemütlichen Frühstück beginnen oder den Abend bei einem Glas Wein ausklingen lassen.

Diese Wohnung ist ideal für Paare oder Familien, die die Vorzüge des städtischen Lebens in einer urbanen Umgebung genießen möchten.

LAGE

Die Laxenburgerstraße ist eine der Hauptverkehrsstraßen im 10. Wiener Gemeindebezirk, Favoriten. Sie verbindet den innerstädtischen Bereich mit den südlichen Außenbezirken und umliegenden Gemeinden und befindet sich im südlichen Teil des Bezirks und ist ein typisches urbanes Wohn- und Geschäftsgebiet.

Die Laxenburgerstraße ist gut an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. In unmittelbarer Nähe befinden sich mehrere Bushaltestellen sowie die Straßenbahnlinie 67. Diese bietet eine direkte Verbindung zum Verkehrsknotenpunkt Reumannplatz, wo man auf die U1 umsteigen kann, mit der man ins Stadtzentrum gelangt.

Für den Individualverkehr ist es eine wichtige Achse, die eine schnelle Verbindung zu den Hauptverkehrsstraßen und Autobahnen, insbesondere zur A23 (Südosttangente), ermöglicht. Diese ist eine der wichtigsten Verkehrsadern Wiens und bietet Anschlüsse in alle Richtungen.

Infrastruktur

In der Umgebung befinden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs. Es gibt mehrere Supermärkte wie Eurospar oder Billa direkt im Haus, Bäckereien und kleinere Geschäfte, die fußläufig erreichbar sind. Außerdem gibt es verschiedene Restaurants und Cafés, die eine breite Palette an kulinarischen Angeboten bieten. Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen sind ebenfalls in der Nähe vorhanden. Das nahe gelegene Kaiser-Franz-Josef-Spital (SMZ Süd) ist ein wichtiges medizinisches Zentrum für den gesamten Bezirk.

Freizeit und Erholung 

Für Freizeit und Erholung bieten sich mehrere Parks und Grünanlagen in der Umgebung an. Der Böhmische Prater, ein kleiner Vergnügungspark mit historischen Fahrgeschäften, und der Laaer Wald sind beliebte Ausflugsziele und bieten Erholung im Grünen. Der nahegelegene Kurpark Oberlaa oder das Amalienbad ist ebenfalls eine Oase der Ruhe und bietet vielfältige Freizeitmöglichkeiten wie Spazierwege, Spielplätze und Themengärten.

Besondere Orte in der Nähe:

• Favoritenstraße: Eine der Hauptgeschäftsstraßen des Bezirks mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés.
• Hauptbahnhof Wien: Einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Österreichs, der sowohl nationale als auch internationale Zugverbindungen bietet.
• Generali-Arena: Das Fußballstadion des Vereins FK Austria Wien, das regelmäßig für Spiele und Veranstaltungen genutzt wird.

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Diese etwa 47 m² große Zwei-Zimmer-Wohnung befindet sich im ersten Liftstock eines charmanten Altbaus aus dem Jahr 1960 mit hellem und großflächigem Stiegenhaus mit Aufzug und besticht durch ihre funktionale Raumaufteilung und stilvolle Details.

Raumaufteilung und Ausstattung:
Das großzügige Entrée führt zentral zu fast allen Räumen und schafft eine angenehme Atmosphäre beim Betreten der Wohnung. Das über 18 m² große Wohnzimmer lädt zum Entspannen und Verweilen ein. Das helle Schlafzimmer mit etwa 12 m² bietet reichlich Platz für erholsame Nächte und ist mit einer charmanten Loggia (3m²) ergänzt, die in den ruhigen grünen Hof mit viel Sonnenlicht gerichtet ist.

Der offene Küchenbereich (etwa 6m²) befindet sich in einer gemütlichen Nische und ist direkt mit dem Badezimmer mit Duschkabine verbunden. Das separate WC direkt vom Vorraum begehbar rundet das Raumangebot ab. Alle Räume sind mit Sonne und Tageslicht beleuchtet.

Komfort und Extras:
Alle Wohnräume sind mit modernen Kunststofffenstern und hochwertigen Laminatböden ausgestattet. Die vielseitige Nutzung der Räume macht diese Wohnung sowohl für Singles als auch für Paare sehr attraktiv. Beheizt wird die Wohnung durch eine neue effiziente Gasetagenheizung.

Diese Wohnung vereint historischen Charme mit modernem Wohnkomfort und bietet eine einmalige Gelegenheit, in einer der begehrtesten grünen Lagen Wiens zu wohnen.

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